Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
117035
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals vervat in een door eiseres ondertekend vragenformulier en een verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. De verweerder was ten tijde van de periode waarop dit geschil betrekking heeft als kandidaat-notaris lid van de KNB. Nu verweerder zich bij het inhoudelijke verweer ook niet heeft beroepen op de onbevoegdheid, heeft verweerder zich impliciet neergelegd bij arbitrage en achten arbiters zich dan ook bevoegd om te oordelen over het onderhavige geschil. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Partijen zijn tevens overeengekomen dat alle geschillen – zoals hiervoor omschreven – zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het reglement).
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Behandeling van het geschil
Op 14 november 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen, eiseres daarbij vertegenwoordigd door [naam van de vertegenwoordiger], en hebben hun respectievelijke standpunten toegelicht.
Standpunt eiseres
Voor het standpunt van eiseres verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer. Eiseres is eigenaar van een appartementsrecht aan de [straatnaam] te [woonplaats]. Zij heeft op 4 oktober 2013 bij notariskantoor [naam van het notariskantoor] te [vestigingsplaats] een ‘volmacht tot wijziging splitsing’ ondertekend. De akte die op 31 maart 2014 door verweerder is gepasseerd, is niet gelijkluidend aan de conceptakte op basis waarvan eiseres volmacht heeft gegeven. Voor een aantal appartementen (met nummers 1, 5, 9 en 13) met bestemming bedrijfsruimte is in de akte – anders dan in de conceptakte – opgenomen dat gebruik als woonruimte ook door de Vereniging van Eigenaars (hierna genoemd: VvE) wordt toegestaan, indien dit gebruik publiekrechtelijk is toegestaan.
Door de wijziging in de gepasseerde akte is de rechtspositie van eiseres veranderd en is zij haar onderhandelingspositie in de VvE ten opzichte van de eigenaars van de appartementsrechten 1, 5, 9 en 13 kwijt geraakt. Hierdoor heeft zij schade geleden. Immers zonder de toevoeging “dan wel indien de publiekrechtelijke bestemming dit toelaat ‘woning’” waren de eigenaars van de appartementsrechten 1, 5, 9 en 13 de andere eigenaars binnen de VvE tegemoetgekomen om toestemming voor het gebruik van hun appartementen als woning te verkrijgen. In die tijd speelde binnen de VvE besluitvorming over het plaatsen van nieuwe vensters, hetgeen circa € 11.500,– per appartement zou gaan kosten. [naam van aannemersbedrijf] waren al bereid € 20.000,– te storten voor de verfraaiing van de woonappartementen. Eiseres wijst op de brief van 5 mei 2016 van [naam van aannemersbedrijf] In die brief wordt tevens toestemming gevraagd voor wijziging van de splitsingsakte zodat gebruik als woning wordt toegestaan. De geplande inzet van eiseres voor de VvE vergadering van 23 mei 2016 was dat [naam van aannemersbedrijf] voor de goedkeuring van de overige VvE eigenaren de kosten voor het plaatsen van nieuwe vensters zouden betalen. Het was immers duidelijk dat grote belangen in het spel waren, zo heeft eiseres ook ter zitting toegelicht. Het zou niet onrealistisch zijn te veronderstellen dat in het kader van onderhandelingen de geboden
€ 20.000,– verhoogd zou worden naar € 120.000,–. [naam van aannemersbedrijf] kwamen bij de VvE vergadering echter niet opdagen; de toestemming voor het gebruik als woning was al geregeld bij de notaris.
Eiseres verlangt een vergoeding van een bedrag van € 10.000,– voor de haar door toedoen van verweerder geleden schade.
Standpunt verweerder
Voor het standpunt van verweerder verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de schade van eiseres niet is onderbouwd. Allereerst is het ongebruikelijk om financiële voorwaarden te verbinden aan het verlenen van medewerking aan besluitvorming. Ten tweede is niet aangetoond dat het aanbod van [naam van aannemersbedrijf] om het schilderwerk aan de voorzijde van het gebouw uit te voeren in verband stond met het verzoek tot wijziging van de bestemming van het begane grond appartement. Evenmin is overigens sprake geweest van financiële toezeggingen gekoppeld aan de bestemmingswijziging. Er zijn ook geen financiële toezeggingen ingetrokken zodra duidelijk werd dat aanpassing van het reglement van splitsing ter zake van de bestemmingswijziging niet nodig was. Ten derde stelt verweerder dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat haar onderhandelingsinzet (dat [naam vastgoedbedrijf/[naam van aannemersbedrijf] de kosten van het plaatsen van nieuwe vensters zou dragen) kans van slagen had en dat dit draagvlak had bij de andere VvE eigenaren. Het verzoek tot schadevergoeding dient dan ook te worden afgewezen. Subsidiair dient de schade beperkt te worden tot een 1/12e deel van € 10.000,–. Er zijn immers twaalf eigenaren in de VvE die in dezelfde positie als eiseres verkeren.
In aanvulling op de stukken heeft verweerder ter zitting nog gesteld dat de aanpassing in de akte van splitsing geen nadelige gevolgen heeft gehad voor de eigenaren van de appartementen. Een eventuele weigering van eiseres om mee te werken aan de aanvulling in de splitsingsakte was makkelijk te omzeilen geweest en dan had zij dus ook geen onderhandelingspositie gehad. De in de brief van 5 mei 2016 voorgestelde storting van € 20.000,– in de VvE-kas, betrof verder een vrijwillige geste en geen onderhandelbaar voorstel.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De arbiters beslissen naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van verweerder als notaris hanteert, dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Op grond van de stukken, waaronder de beslissing van 25 juli 2017 van de Kamer voor het Notariaat, en het verhandelde ter zitting, stellen de arbiters als niet dan wel onvoldoende weersproken vast dat in de voor verweerder verleden akte ten aanzien van een aantal appartementsrechten een bestemmingswijziging, namelijk de aanvulling in artikel 17 ‘dan wel indien de publiekrechtelijke bestemming dit toelaat woning’, niet was opgenomen in artikel 17 van de conceptakte die aan eiseres is verzonden en op grond waarvan zij volmacht heeft gegeven. Verweerder heeft erkend dat hij over de toevoeging ‘dan wel indien de publiekrechtelijke bestemming dit toelaat woning’, na het verlenen van volmacht niet met eiseres heeft gecommuniceerd.
De arbiters zijn van oordeel dat de notaris voor het passeren van de akte eiseres een nieuwe volmacht had dienen te geven, indien eiseres althans met de toevoeging in de akte had ingestemd. Haar volmacht van 4 oktober 2013 was immers niet toereikend.
Door in deze niet na te gaan of een toevoeging of wijziging van een akte in overeenstemming is met de wil van alle partijen, heeft
verweerder destijds niet gehandeld als een redelijke bekwame en redelijk handelende kandidaat notaris. De Kamer voor het Notariaat heeft het handelen verweerder als een verwijtbare gedraging in de zin van artikel 93 lid 1 Wet op het Notarisambt gezien.
Hetgeen eiseres over het handelen van verweerder stelt is gegrond, zoals door verweerder onder verwijzing naar de onherroepelijke uitspraak van de Kamer voor het Notariaat ook is erkend, maar de klacht ziet in verband daarmee juist op het in deze verkrijgen van vergoeding van schade ten gevolge van dit handelen van verweerder.
Mede gelet op de gemotiveerde betwisting van schade door verweerder, die de arbiters volgen is naar het oordeel van de arbiters van schade door toedoen van verweerder niet dan wel onvoldoende gebleken.
De vordering van eiseres – ingekleed als klacht – zal dan ook worden afgewezen.
Hetgeen partijen in dit verband nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel zal leiden.
De arbiters zien in het hiervoor overwogene aanleiding in deze te bepalen dat ieder zijn eigen kosten zal dragen. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Beslissing
Wijst het gevorderde als ongegrond af.
Bepaalt dat ieder der partijen de eigen kosten zal dragen.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze uitspraak is aldus gewezen te Den Haag op 19 december 2019.