Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Informatieplicht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
321508/420734
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een stel kocht een woning via een vastgoedontwikkelaar en ging ervan uit dat ze vrij uitzicht op een park zouden hebben, zoals te zien was op de verkooptekening. Later bleek dat de gemeente het openbaar gebied had aangepast en er parkeerplaatsen voor hun woning kwamen. De kopers vonden dat de ondernemer hen vooraf beter had moeten informeren en eisten schadevergoeding, omdat hun woning volgens hen minder waard was geworden. De Geschillencommissie oordeelde dat de ondernemer inderdaad zijn informatieplicht heeft geschonden door verouderde tekeningen te gebruiken, terwijl hij al op de hoogte was van de wijzigingen. Toch wees de commissie de schadevergoeding af, omdat de gemeente altijd het recht heeft om het openbaar gebied aan te passen en de kopers daar geen vaste verwachtingen over mochten hebben. De klacht werd daarom ongegrond verklaard, maar de ondernemer moet wel de helft van het klachtengeld (€170) aan de kopers terugbetalen.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.J. Paris, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 16 van de tussen de ondernemer en de consumenten gesloten aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules IF en IIV (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig making van het geschil”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de inrichting van het openbaar gebied rond de woning van de consumenten.
Behandeling van het geschil
Op 8 november 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
– De consumenten.
– (Naam), ontwikkelingsmanager bij ondernemer.
– (Naam), directeur van de ondernemer (vestiging stad).
Standpunt van de consumenten
Voor het standpunt van de consumenten verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de consumenten via de ondernemer een woning hebben gekocht op basis van verkoopstukken die geen actuele weergave gaven van de inrichtingsplannen van het openbaar gebied waar de woning op uitkijkt. Volgens de consumenten heeft de ondernemer hierdoor nalatig jegens hen gehandeld en is hij aansprakelijk voor de door hen geleden schade. Zij voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De consumenten hebben op 23 juni 2023 een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten met (vastgoedontwikkelaar). en de ondernemer voor de koop van een stuk grond en realisering van een woning in de gemeente (plaats), kadastraal bekend als (kadasternummer), behorende bij het project (projectnaam) (hierna: de woning). Op basis van de situatiekaart die de ondernemer voorafgaand aan het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst van de woning aan de consumenten in februari 2023 heeft verstrekt, en welke deel uitmaakt van de verkoopstukken, zouden de consumenten vanuit de woning vrij uitzicht hebben over het park. Dit uitzicht was ook één van de redenen voor de consumenten om de woning te kopen. Na de koop van de woning kwamen de consumenten erachter dat de inrichting van het aan hun woning aangrenzende openbaar gebied is gewijzigd. Deze wijziging houdt in dat er aan de voorzijde van de woning parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waardoor de consumenten vanuit hun woning geen vrij uitzicht hebben op het park. Na navraag bij de gemeente is gebleken dat de ondernemer al vanaf april 2022 bekend was met deze wijziging van inrichting van het aangrenzende openbaar gebied. De ondernemer heeft dan ook bewust verzuimd om de consumenten voorafgaand aan de koop van de woning een actuele weergave te geven van de omgeving van de woning. De ondernemer is hierdoor tekortgeschoten in zijn informatieplicht jegens de consumenten. De consumenten moeten er immers op kunnen vertrouwen dat de verkoopstukken van de woning zijn opgesteld met de meest recente informatie.
De disclaimer onder de door de ondernemer verstrekte situatiekaart suggereert slechts dat er nog ontwikkelingen plaatsvinden in de toekomst. Deze tekening was echter al maanden achterhaald. Als de consumenten eerder op de hoogte waren geweest van de wijziging dan hadden zij nog bezwaar kunnen maken tegen de omgevingsvergunning.
Indien de huidige inrichtingsplannen van het aangrenzende openbare gebied niet veranderen dan levert de ondernemer dus niet wat partijen zijn overeengekomen. Een woning zonder vrij uitzicht op het park is minder waardevol, waardoor de consumenten schade lijden. De consumenten vorderen dan ook dat de ondernemer de door hen geleden schade compenseert.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer naar eer en geweten heeft gehandeld jegens de consumenten. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De ondernemer heeft op basis van de enige door de gemeente in april 2022 verstrekte onderlegger een situatietekening opgesteld. Dat de gemeente in de periode na het verstrekken van deze onderlegger verder is gegaan met ontwerpen, maar daarbij heeft verzuimd deze aanpassingen middels een nieuwe onderlegger aan de betrokken partijen te communiceren, kan de ondernemer niet worden aangerekend. De ondernemer heeft niet bewust een andere voorstelling van zaken gegeven. Hij heeft altijd te goeder trouw gehandeld.
Ook kunnen zaken welke betrekking hebben op de situatietekening de ondernemer niet worden aangerekend, vanwege het feit dat op de situatietekening staat aangegeven:
“Voorbehoud: Deze situatietekening is enkel bedoeld om u een indruk te geven van de ligging en situatie van het bouwproject. De juist maten worden na opmeting door het kadaster vastgesteld. De inrichting (bijv. aanleg van bestrating, groenvoorzieningen, parkeerplekken) en bebouwing is slechts een impressie. U dient er rekening mee te houden dat dit plan in ontwikkeling is en nog kan wijzigen. Voor eventuele wijzigingen kan verkoper geen verantwoordelijkheid op zich nemen en/of aansprakelijkheid aanvaarden.”
Daarbij komt dat de ondernemer niet aansprakelijk kan worden gesteld voor zaken welke het openbaar gebied aangaan. Immers, de ondernemer heeft geen enkele inspraak betreffende de positie van de woning op de kavel en de inrichting van het openbaar gebied. De gemeente is verantwoordelijk voor de inrichting van het openbaar gebied en heeft altijd de mogelijkheid om het openbaar gebied aan te passen. Er is dus nimmer sprake van een eindsituatie bij oplevering van de woning. Indien de consumenten het niet eens zijn met de voorgenomen aanpassingen van het openbaar gebied, moeten zij zich melden bij de gemeente.
De ondernemer verzoekt de commissie dan ook om de klacht van de consumenten ongegrond te verklaren en de vordering af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
In geschil is of de ondernemer zijn (precontractuele) informatieplicht heeft geschonden, en zo ja, of hij aansprakelijk is voor enige schade die de consumenten hierdoor hebben geleden.
In de voorbeslissing van 5 augustus 2024 heeft de commissie besloten dat de consumenten in hun klacht kunnen worden ontvangen. De commissie zal de klacht hierna dan ook inhoudelijk behandelen.
Precontractuele informatieplicht
De commissie is van oordeel dat de ondernemer zijn precontractuele informatieplicht heeft geschonden door de consumenten voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst geen actuele weergave te geven van de inrichtingsplannen van het aan de woning aangrenzende openbare gebied. De commissie overweegt hiertoe als volgt.
Vaststaat dat de inrichtingsplannen van het aangrenzende openbare gebied al vanaf april 2022 waren gewijzigd door de gemeente en dat de consumenten op 23 juni 2023 de aannemingsovereenkomst met de ondernemer hebben gesloten op basis van een oude situatietekening van het aangrenzende openbare gebied. De consumenten hebben een e-mail van 7 maart 2024 van de gemeente overgelegd waarin zij aangeeft:
“Dit is in de afgelopen jaren een proces geweest waarin diverse tekeningen over de verkaveling en uiteindelijk de openbare ruimte heen en weer zijn gemaild met (vastgoedontwikkelaar). De eerste tekeningen waarop parkeervakken staan op de genoemde locatie dateren van april 2022.”
De consumenten stellen dat uit deze e-mail volgt dat de ondernemer op de hoogte was van de gewijzigde inrichtingsplannen. De ondernemer heeft hier onvoldoende tegenin gebracht. Ter zitting heeft de ontwikkelingsmanager (slechts) aangevoerd dat hij geen e-mail van de gemeente over de wijziging van de inrichtingsplannen heeft gevonden in de e-mailbox van zijn collega die de ontwikkelaar was bij dit project. Op de vraag van de commissie ter zitting of de ondernemer, gelet op de overgelegde e-mail van 7 maart 2024, contact heeft opgenomen met de gemeente om te vragen wanneer zij dan de ondernemer over de wijziging op de hoogte heeft gesteld, heeft de ondernemer gereageerd dat hij dit niet heeft gedaan. Dit lag echter wel op zijn weg naar het oordeel van de commissie. Als onvoldoende gemotiveerd betwist is hierdoor komen vast te staan dat de gemeente de ondernemer op de hoogte heeft gesteld van de wijziging van de inrichtingsplannen en dat de ondernemer desondanks de consumenten voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst niet over deze wijziging heeft geïnformeerd.
Schade
De consumenten stellen dat zij door de schending van de informatieplicht schade hebben geleden, omdat hun woning minder waard is geworden door de gewijzigde inrichtingsplannen van het aangrenzende openbare gebied. De commissie gaat niet mee in dit betoog van de consumenten, nu het causaal verband tussen de schending van de informatieplicht en de gestelde schade ontbreekt. De gemeente heeft immers het recht om te allen tijde haar inrichtingsplannen van het aangrenzende openbare gebied te wijzigen. De consumenten mochten naar het oordeel van de commissie dus redelijkerwijs niet verwachten dat de inrichtingsplannen van het aangrenzende openbare gebied ongewijzigd zouden blijven. De ondernemer is dan ook onder de gegeven omstandigheden niet schadeplichtig jegens de consumenten voor de gewijzigde inrichtingsplannen.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering van de consumenten wordt afgewezen en dat hun klacht ongegrond wordt verklaard.
Garantieregeling
Reeds omdat de klacht ongegrond wordt verklaard komt de consumenten geen beroep op de Garantieregeling toe.
Klachtengeld
De commissie ziet gelet op haar oordeel dat de ondernemer zijn precontractuele informatieplicht heeft geschonden aanleiding om te oordelen dat de ondernemer de helft van het door de consumenten betaalde klachtengeld vergoedt, te weten € 170,–.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consumenten ongegrond;
– wijzen de vordering tot schadevergoeding af;
– bepalen dat de ondernemer € 170,– van het door de consumenten betaalde klachtengeld vergoedt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 8 november 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. R.J. Paris, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele.
