Stormschade. VvE te snel overgegaan tot algehele vervanging. Ondernemer niet in gebreke gesteld.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Schadevergoeding    Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 90006

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de individuele leden van de VvE en de ondernemer gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen … die betrekking hebben op:
a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW;
b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna;
c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden.
… worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters worden beslecht.  Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Standpunt VvE

Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het (pro forma ingediende) vragenformulier ontvangen op 20 oktober 2014. In de kern komen de klachten op het volgende neer.

1. Lekke dilatatievoeg parkeergarage
2. Toegangsdeur parkeergarage
3. Toegangstrap [straatnaam] (april 2014 geklaagd)
4. Hinderlijke plassen voor de portiekvoordeuren
5. Schade aan de glaspanelen overkappingsconstructie (januari 2012 geklaagd)
6. Keuze dakbedekking en schade aan de glasplaten overkappingsconstructie
7. Schade aan de paneelwanden van de appartementen aan de galerijkant (medio 2010 geklaagd)
8. Scheurvorming consoles en lekkage galerijplaten toren (medio 2009 geklaagd)
9. Loslaten verf hekwerk (september 2011 geklaagd)
10. Tochten door lichtschakelaars
11. Blauwe platen in de toren slaan wit uit (juni 2013 geklaagd)
12. Roestvorming lichtarmaturen balkons
13. Niet weglopen hemelwater uit afvoergoot appartementen toren
14. Bestrating hoek laan van de Vrijheid 130 onder balustrade

De VvE vordert herstel binnen twee maanden op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag mocht de ondernemer in gebreke blijven. Subsidiair vordert de VvE vervangende schadevergoeding te vermeerderen met wettelijke rente. De VvE verzoekt de ondernemer te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure, juridische bijstand en eventuele deskundigenkosten.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 18 augustus 2015. In de kern komt haar reactie op het volgende neer.

De ondernemer betreurt het dat de gesprekken en de afspraken die zij met het VvE bestuur heeft gemaakt niet hebben geleid tot een volledige afhandeling van alle geschillen. Vanuit de zijde van de ondernemer is er alle bereidheid geweest om tot oplossingen te komen. De ondernemer is van mening dat zij een goed en deugdelijk gebouw heeft gerealiseerd en dat zij voldaan heeft aan alle verplichtingen die hierbij horen.

Klacht 3. Toegangstrap [straatnaam]
In 2011 heeft de ondernemer de situatie bekeken en beoordeeld. De looplijnen van de trap zijn nog goed
in takt en normale verzakking van bestrating door zetting behoren tot het onderhoud en beheer van het gebouw. Verzakkingen van bestratingen vallen niet onder de GIW garantie (bijlage A van de waarborgregeling 2007, artikel 2.5.1.)

Klacht 5. Schade aan de glaspanelen overkappingsconstructie
De glasconstructie is zwaarder uitgevoerd dan normaal het geval is. Er zijn glaspanelen met draadglas van 6 mm toegepast in plaats van 4 mm. De leverancier kwam tot de conclusie dat het ontwerp en de constructie voldoen aan de toepassing. Ten slotte staat in artikel 2.15 van bijlage A van de waarborgregeling 2007 dat stormschade uitgesloten is.

Klacht 7. Schade aan de paneelwanden van de appartementen aan de galerijkant
Deze klacht is niet eerder door de VvE aan de ondernemer gemeld. De ondernemer is van mening een goede reguliere hemelwaterconstructie bij de galerijen te hebben aangebracht. Daarnaast heeft de ondernemer de afgelopen jaren geen klachten van individuele bewoners ontvangen over lekkages. Het schoonhouden van de gevel behoort tot beheer van het gebouw.

Klacht 8. Scheurvorming consoles en lekkage galerijplaten toren
Er is geen sprake van een gebrek en de garantietermijn is verlopen.

Klacht 9. Loslaten verf hekwerk
Deze klacht wordt door de ondernemer erkend. Er is een schilderadvies opgesteld. Helaas heeft de VvE de proefopstelling afgekeurd. De ondernemer is van mening een goede oplossing te hebben aangedragen.

Klacht 11. Blauwe platen in de toren slaan wit uit
De GIW garantieregeling sluit in bijlage A, artikel 2.9, verkleuring, oppervlaktewerking en vlekvorming van materialen uit.

Klacht 12. Roestvorming lichtarmaturen balkons
De ondernemer is het niet eens met deze klacht. Inmiddels houden de armaturen al bijna zes jaar stand. Nu zijn er op enkele plaatsen, bij de omranding van het armatuur, roestpuntjes te constateren. Elektrische installaties, waar deze armaturen toebehoren, hebben conform de GIW garantie in bijlage A, onder artikel 1.3 een garantieperiode van twee jaar.

Klacht 13. Niet weglopen hemelwater uit afvoergoot appartementen toren
De ondernemer heeft, in overeenstemming met de VvE, in 2009 een extra HWA aangebracht op de derde verdieping om de hoeveelheid water van de balkons beter af te voeren. Het water in de goot geeft geen lekkageproblemen in de woningen. Ten slotte is de ondernemer van mening dat het onderhouden en het schoonmaken van de goot tot de beheerstaken van het gebouw behoren.

Deskundigenrapport

Op 1 oktober 2015 is inzake de klachten een onderzoek uitgevoerd door [naam van de deskundige] (hierna te noemen: de deskundige). De deskundige heeft op 2 november 2015 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben van deze mogelijkheid op respectievelijk 20 en 23 november 2015 gebruik gemaakt.

Behandeling van het geschil

Op 11 december 2015 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Partijen werden bijgestaan door hun gemachtigden, waarbij [naam van de gemachtigde] werd waargenomen door [naam van kantoorgenoot], haar kantoorgenoot. Tevens waren namens de VvE aanwezig [namen van de bestuursleden] (beiden bestuurslid van de VvE) en [naam voormalig bestuurslid] (voormalig bestuurslid van de VvE). De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam van de projectleider] (projectleider) en [naam van de werkvoorbereider] (werkvoorbereider).

Desgevraagd heeft de VvE verklaard dat de door de VvE afgegeven machtiging voor het voeren van een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw zo moet worden gelezen dat deze ook geldt voor de procedure bij de commissie. De ondernemer heeft tegen deze lezing geen bezwaar gemaakt. De arbiters stellen vast dat de gemachtigde van de VvE over een toereikende volmacht beschikt.

Voor de standpunten van beide partijen geldt dat, voor zover er ter zitting nieuwe of andere punten naar voren zijn gebracht dan reeds op schrift ingebracht, deze hierna – voor zover relevant – telkens onder het kopje ‘beoordeling van het geschil’ door de arbiters worden weergegeven.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters het navolgende als uitgangspunt.

In de op of omstreeks medio 2006 zijn tussen de individuele leden en de ondernemer koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten en heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden en daaruit voortvloeiend de VvE voor de algemene gedeelten als deelgerechtigde, onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.

Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VvE voor wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover terzake geen beperkingen zijn opgenomen. De oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten vond plaats op 11 mei 2009. De VvE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer van het waarborgcertificaat].

Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de VvE geacht de commissie te hebben verzocht om:
a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de overeenkomst [de VvE als vertegenwoordiger van de gezamenlijke appartementseigenaars (op basis van artikel 5:126 lid 2 Burgerlijk Wetboek)] als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen terzake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.

Beoordeling

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Ter zitting is aan partijen voorgehouden de mogelijkheid om alsnog over een te komen de geschilpunten niet alleen te beoordelen op grond van de garantieregeling, maar ook op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst. Daarbij hebben arbiters partijen gewezen op de juridische consequenties van een dergelijke keuze. De arbiters stellen vast dat door partijen na de zitting een schriftelijke verklaring is ondertekend, waarin partijen er gezamenlijk voor kiezen om ook geschillen naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de koop-/ aannemingsovereenkomst voor te leggen aan de arbiters. Kort samengevat komt dat erop neer dat zowel geschillen die betrekking hebben op de garantieregeling als ook geschillen op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst behandeld kunnen worden.

De ondernemer heeft na de zitting op 24 december 2015 nog een aanvullend verweer toegezonden. De VvE heeft zich erop beroepen dat dit verweer van de ondernemer te laat is gedaan nu dit ook eerder, voor de zitting, had kunnen worden ingediend, zodat het ter zitting had kunnen worden behandeld. De arbiters achten dit bezwaar terecht en zullen geen acht slaan op deze stukken. Zij overwegen dat de ondernemer het nadere verweer ook eerder, in ieder geval ter zitting, had kunnen aanvoeren. Dat de zaak nu op grond van een bredere grondslag wordt beoordeeld, doet daaraan niet af. De deskundige heeft aangegeven dat er sprake is van een technische tekortkoming. Toetsing aan de garantieregeling maakt al dat de constructie niet voldoet aan artikel 6.2. van de toepasselijke garantieregeling. In dat opzicht is de bredere toetsingsgrondslag naar het oordeel van de arbiters niet van belang.

Overigens zullen de arbiters ook hetgeen de VvE in haar brief van 11 januari 2016 over de herstelmethode van het hekwerk naar voren brengt buiten beschouwing laten. Dit is grotendeels een herhaling van zetten, en voor zover er nieuwe stellingen worden betrokken, eveneens te laat.

De arbiters stellen vast dat de klachten 1/2/4/6/10/14 door de VvE zijn ingetrokken.

In het deskundigenrapport en stukken van de ondernemer wordt gesproken over de garantieregeling A. 2007. De arbiters stellen vast dat deze regeling in de koop-/aannemingsovereenkomst niet van toepassing is verklaard, wel de garantieregeling A. 2003, zodat in het kader van toetsing aan de garantieregeling slechts laatstgenoemde regeling in aanmerking komt.

Klacht 3. Toegangstrap [straatnaam]
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“ Op verschillende plaatsen is er sprake van een licht- (10-25 mm) … en op één plaats matig- (25-40 mm) … onvlakheid. Onvlakheid van elementenverharding kan voorkomen en behoort tot regulier onderhoud. Daarnaast is voor wat betreft de trap sprake van een voorziening buiten het gebouw.”

Toetsing aan de koop-/ aannemingsovereenkomst

De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van de beoordeling van de klacht door de deskundige en nemen dit oordeel over. Normale verzakking van bestrating door zetting behoort tot het onderhoud van de VvE. De klacht wordt afgewezen.

Toetsing aan de garantieregeling
Inzake deze klacht oordelen de arbiters dat er sprake is van een voorziening buiten het gebouw. Op grond van artikel 2.5 van Bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de Garantie- en waarborgregeling valt de klacht buiten de garantie.

Klacht 5. Schade aan de glaspanelen overkappingsconstructie
Op 5 januari 2012 is door zware windstoten schade ontstaan aan enkele glaspanelen aan de zijde van de Kochstraat. Die dag zijn alle panelen preventief verwijderd op last van de politie en om verdere schade te voorkomen. Op 28 oktober 2013 ontstond er schade aan enkele glaspanelen aan de zijde van de Lijn van de Vrijheid tijdens een zware storm. Ook hier zijn de glaspanelen preventief verwijderd. Volgens de VvE is er sprake van een constructiefout.

De VvE heeft ter zitting een schadeberekening overgelegd en vordert een bedrag van in totaal € 34.579,56. Dit bedrag bestaat – na verrekening van de uitkeringen van de verzekeringsmaatschappij – uit een bedrag van € 26.580,17 aan geleden schade en een bedrag van € 7.999,31 aan kosten die nog gemaakt moeten worden (het aanbrengen van strips en stalen hoeken). Inzake deze laatste schadepost mag de ondernemer van de VvE ook herstel uitvoeren.

Volgens de ondernemer is het oorspronkelijke geschil dat tijdens een storm glasplaten zijn losgewaaid en was de klacht de wijze waarop de glasplaten waren bevestigd aan de onderconstructie. De ondernemer heeft met stukken van de leverancier onderbouwd dat de bevestiging deugdelijk was en zelfs méér dan voorgeschreven.

De ondernemer is van oordeel dat de VvE niet (tijdig) heeft geklaagd over de constatering van de deskundige dat de balken onderling niet goed bevestigd zijn. Desalniettemin heeft de ondernemer coulancehalve na het onderzoek de tekeningen gecontroleerd en de uitvoering in het werk. Hieruit bleek dat de verbindingen deugen en dat er geen afwijkingen zijn. Er zitten verankeringen in. Op sommige plekken niet, maar dat hoefde niet volgens het verankeringsplan. Waar glasplaten zaten, zit overal een verankering. De fixatie zit half verdiept en daardoor heeft de deskundige dit mogelijk met het blote oog niet goed kunnen waarnemen. Bovendien zit de fixatie bovenop en zie je die niet van onderaf. De ondernemer laat ter zitting aan de hand van de bouwtekeningen zien waar de verankeringen zitten. Partijen verschillen ter zitting van mening hoeveel plekken de deskundige heeft bekeken en of dit plekken waren waar een glasplaat zat.

De VvE merkt op dat wanneer er wind onder de platen komt,  er opwaartse druk ontstaat. De VvE legt ter zitting een foto over waarop volgens de VvE te zien is dat een bevestiging omhoog geschoten is. Volgens de ondernemer gebeurt het opwaaien van het glas alleen bij extreme weersomstandigheden en valt dat niet onder het risico van de ondernemer. Op 10 december 2015 heeft de ondernemer nog alle platen nagelopen.

De ondernemer betwist nadrukkelijk dat er een gebrek is en als er al een gebrek is dan speelt dat maar bij een deel van het gebouw. Er is sprake van twee situaties: daar waar de glaskap tegen de gevel zit, daar treedt (kennelijk) veel schade op en daar waar de glaskap op circa 60 cm afstand zit treedt geen althans substantieel minder schade op. Bij de ondernemer zijn slechts een zeer beperkt aantal platen gemeld.
De VvE vordert volgens de ondernemer ten onrechte schadevergoeding voor het geheel.

De VvE geeft – desgevraagd door de arbiters – aan dat de ondernemer formeel in gebreke is gesteld en een termijn is gegeven om zelf tot herstel over te gaan. In besprekingen is erover gesproken dat de glasplaten door polycarbonaat platen zouden worden vervangen. De VvE heeft vervolgens op 19 september 2011 een brief gestuurd met een termijn van twee weken. De ondernemer heeft zich er steeds op beroepen dat er sprake was van stormschade. Er ontstond een gevaarlijke situatie en toen is de VvE zelf tot vervanging overgegaan. De VvE heeft de ondernemer per brief van 16 april 2014 (na herstel in 2013) medegedeeld dat zij tot vervanging was overgegaan en of de ondernemer wilde betalen.

De arbiters stellen vast dat de deskundige de schade aan de glaspanelen tijdens het onderzoek niet heeft kunnen vaststellen omdat de VvE alle glaspanelen van de overkapping heeft vervangen door polycarbonaat kokerprofiel panelen. Verder merkt de deskundige op: “Tijdens de inspectie is vastgesteld dat de balken door middel van halfhouts verbindingen met elkaar zijn verbonden en dat deze verbindingen niet zijn gefixeerd (foto 3). Het is aannemelijk dat er onder bepaalde weersomstandigheden speling in de verbindingen ontstaat. Het niet onderling fixeren van de balken is aan te merken als een technische tekortkoming.”

Partijen verschilden ter zitting met elkaar van mening (1) of de constructie onderdeel uitmaakt van de klacht en (2) welke omvang de klacht heeft.
(1) In de mail- en briefwisseling na de storm hebben partijen gesproken over de mogelijkheid dat er sprake kon zijn van een constructiefout. De oorspronkelijke klacht is naar het oordeel van de arbiters derhalve wel degelijk geweest dat er iets mis was met de constructie in combinatie met gescheurde dan wel niet functionerende glasplaten.
(2) Vast staat – naar het oordeel van de arbiters – dat na de beide stormen er schade is ontstaan aan enkele panelen. De ondernemer heeft aangegeven dat dit aan de zijde van de Kochstraat circa 1/3 van de panelen betrof. Aan de zijde van de Lijn van de Vrijheid is de aard en omvang onduidelijk.

Vast staat ook dat enkele glaspanelen zijn losgeraakt dan wel kapot zijn gegaan tijdens de twee stormen en tenminste aan een zijde op last van de politie verwijderd moesten worden. De arbiters zijn van oordeel dat de VvE op grond van de overeenkomst niet hoefde te verwachten – ook niet bij een storm – dat er glasplaten loskomen of beschadigd raken. Mede gelet op de constatering van de deskundige dat  het niet fixeren van de balken als een technisch gebrek is aan te merken, achten arbiters de klacht in zoverre gegrond. De klacht valt niet onder de garantieregeling nu stormschade wordt uitgesloten.

De vraag die dan vervolgens ter beantwoording voorligt bij de arbiters is of de ondernemer verplicht is tot het betalen van een schadevergoeding wegens algehele vervanging van alle glaspanelen door polycarbonaat panelen. Daartoe overwegen arbiters het volgende. Voor een vordering tot schadevergoeding is vereist dat de wederpartij (de ondernemer) in verzuim is. Van verzuim kan in beginsel eerst dan sprake zijn indien de wederpartij in gebreke is gesteld bij een schriftelijke aanmaning tot nakoming waaruit voor de ondernemer duidelijk wordt welke prestatie precies voor welke datum van hem verlangd wordt. Anders dan de VvE stelt, bevat noch de brief van 19 september 2011 noch de brief van 16 april 2014 een dergelijke ingebrekestelling. Uit het mailbericht van 17 februari 2012 van de ondernemer kan niet worden afgeleid dat de ondernemer in de nakoming zal tekortschieten (de ondernemer biedt immers aan versteviging te willen aanbrengen in de constructie) zodat – voor zover dat in de stellingen van de VvE moet worden gelezen – niet gezegd kan worden dat verzuim is ingetreden op de voet van artikel 6:83 sub c BW. Evenmin is gebleken dat de VvE nadien en voordat tot vervanging van de panelen werd overgegaan de ondernemer in gebreke heeft gesteld waarbij van de ondernemer vervanging van alle glaspanelen voor polycarbonaat platen werd verlangd. Voorts overwegen arbiters in dit verband nog dat door op eigen initiatief over te gaan tot algehele vervanging de VvE de ondernemer de kans heeft ontnomen om zelf tot herstel over te gaan dan wel een eigen inschatting te maken hoeveel platen er op dat moment los zaten en daarna los zouden kunnen raken dan wel een andere vorm van herstel te bieden. Nadat alle glaspanelen uit veiligheidsoverwegingen waren verwijderd was bovendien niet langer sprake van een gevaarlijke situatie, zodat er naar objectieve maatstaven ook niet een zo dringende noodzaak was om tot vervanging van de panelen over te gaan dat een voorafgaande ingebrekestelling aan de ondernemer achterwege had kunnen blijven. De slotsom van het voorgaande is dan ook dat nu de ondernemer niet in verzuim is komen te verkeren, aan de voorwaarde voor het vorderen van schadevergoeding niet is voldaan. De vordering tot schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.

De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer alle loszittende verbindingen dient na te lopen en daar waar deze los zitten, deze weer deugdelijk zal moeten vastzetten, alles binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak. De ondernemer heeft ter zitting verklaard reeds een eerste controle hierop in het werk te hebben uitgevoerd. De arbiters beschouwen dit als onderdeel van de klacht omdat de klacht in eerste aanleg breed geformuleerd is. De arbiters verwijzen naar het hiervoor gestelde onder (1). De deskundige heeft het deel over de constructie weliswaar beperkt onderbouwd en de ondernemer heeft dit gemotiveerd betwist, doch de arbiters zien desondanks onvoldoende aanleiding om een aanvullend onderzoek te gelasten of een constructiefout geldt als (mogelijke) oorzaak van het loslaten van de glasplaten. De kosten van een dergelijk onderzoek achten de arbiters disproportioneel. Aan de door de VvE geclaimde schade van € 7.999,31 voor nog te maken kosten voor versterking van de constructie komen deze arbiters gelet op deze veroordeling tot herstel niet toe.

Klacht 7. Schade aan de paneelwanden van de appartementen aan de galerijkant
Na toelichting op zitting is de arbiters gebleken dat de klacht betreft dat het water dat langs de gevel loopt zorgt voor etsing van de beglazing. De deskundige is van oordeel dat er sprake is van ondeugdelijk werk omdat er in de detaillering geen rekening is gehouden met een aantal factoren, zoals het feit dat er sprake is van cementgebonden gepotdekselde geveldelen waar kalk uittreedt, toepassing van de delen op de zuidwestgevel en een kozijn dat als gevolg van de gekozen detaillering, gedeeltelijk voor het gevelvlak ligt. Er zijn volgens de deskundige geen voorzieningen getroffen om de grote hoeveelheid langs de gevel stromende water van de beglazing af te leiden.

De arbiters zijn van oordeel dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd welke omvang deze klacht heeft. Voor zover de arbiters dit uit de correspondentie kunnen herleiden heeft de VvE op 16 april 2014 in algemene zin geklaagd bij de ondernemer. De arbiters zijn van oordeel dat deze klacht als onvoldoende gespecificeerd onderbouwd dient te worden afgewezen.

Klacht 8. Scheurvorming consoles en lekkage galerijplaten toren
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“Zowel in de prefab consoles als de prefab galerijplaten is sprake van haarscheurtjes (foto 7). Voor zover waar te nemen zijn deze scheurtjes welke ontstaan als gevolg van werking van de beton en niet aan te merken als scheuren, veroorzaakt door constructieve gebreken. Er is geen sprake van roestsporen en voor zover waargenomen overschrijden de scheurtjes de in NEN 6720 genoemde toegestane wijdte van 0,2 à 0,3 mm niet (Onderzoek heeft aangetoond dat bij scheurtjes van deze omvang eventuele corrosie van de wapening stopt als gevolg van realkalisatie, verstopping van het scheurtje, zuurstofgebrek of een combinatie van deze drie). Ondergetekende is van mening dat met inachtneming van het bovenstaande de scheurvorming niet is aan te merken als een constructieve tekortkoming.

Voor de galerijvloer van de hoogbouw zijn betonelementen toegepast. De lengte van deze elementen bedraagt ± 900 cm. De breedte bestaat uit twee tegen elkaar liggende betonelementen. De naad tussen de elementen is aan de bovenzijde dichtgezet met kit. Op twee etages vertoont deze naad op één plaats lekkage. Dit is goed waarneembaar ter plaatse van de naad aan de onderzijde van de betonplaat (foto 8).
Hoewel er tijdens de inspectie aan de bovenzijde van de naad geen onvolkomenheden werden waargenomen is het aannemelijk dat er sprake is van een niet goed afsluitende kitnaad. Dit kan worden aangemerkt als ondeugdelijk werk.
Omdat het water zich door de naad een weg zoekt en het gebrek zich op een andere plaats bevindt dan daar waar het lekt, dient de kitnaad over de gehele lengte van de plaat te worden vervangen.”

De ondernemer beroept zich op een onderhoudsverplichting aan de zijde van de VvE.

De arbiters zien ten aanzien van de scheurvorming geen aanleiding om af te wijken van de beoordeling van de klacht door de deskundige en nemen dit oordeel over. De klacht wordt afgewezen.
Ten aanzien van de lekkage heeft de deskundige vastgesteld dat dit wordt veroorzaakt door onthechting van de kitlaag. De exacte oorzaak is onduidelijk. Nu er wel lekkage is geconstateerd, dient dit door de ondernemer te worden opgelost. De arbiters achten de klacht op dit punt gegrond en zullen de ondernemer veroordelen tot herstel binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak.

Toetsing aan de garantieregeling
Inzake deze klacht oordelen de arbiters dat er sprake is van een esthetische klacht. Immers, ondanks de aanwezigheid van de bedoelde minimale lekkages zijn de galerijplaten zelf deugdelijk en bruikbaar voor het doel waarvoor deze zijn bestemd. Op grond van artikel 2.20 van Bijlage A als bedoeld in artikel 6.5 van de Garantie- en waarborgregeling valt de klacht dan ook buiten de garantie.

Klacht 9. Loslaten verf hekwerk
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“De hekwerken toegepast als afscheiding van de galerijen van het appartementen complex zijn verzinkt en afgewerkt met een poedercoating. Op verschillende plaatsen is er sprake van afbladderen van de poedercoatlaag (foto 9). Tijdens de inspectie bleek dat partijen het er over eens zijn dat de hekwerken op een ondeugdelijke wijze zijn gepoedercoat. Het meningsverschil spitst zich toe op de wijze waarop herstel moet plaatsvinden. De ondernemer is van mening dat herstel kan worden gerealiseerd door het behandelen van de hekwerken en het handmatig aanbrengen van een verflaag van voldoende dikte. De VvE is van mening dat de hekwerken opnieuw moeten worden gepoedercoat.
Voor poedercoating geldt dat er van mag worden uitgegaan dat de poedercoatlaag bij normaal gebruik een levensduur heeft van ±10 jaar. Na deze periode zal mogelijk onderhoud moeten plaatsvinden door het handmatig aanbrengen van een verflaag. Daar waar er sprake is van afbladderende poedercoatlaag is er sprake van ondeugdelijk werk en dient herstel plaats te vinden.

Ondergetekende is van mening dat, hoewel het opnieuw poedercoaten van de hekwerken een optie is, het herstel van de hekwerken na 6 jaar door middel van het op deugdelijke wijze handmatig aanbrengen van een verflaag eveneens een goede oplossing is. Dit betekent dat de loslatende poedercoatlaag zodanig dient te worden verwijderd dat er geen zichtbare randen onder de nieuw aan te brengen verflaag ontstaan, wat in de proefopstelling wel het geval is (foto 10), dat de verflaag van voldoende dikte is en de aangebrachte zinklaag niet wordt verwijderd.”

De arbiters stellen vast dat de ondernemer de klacht heeft erkend en herstel heeft toegezegd. Partijen verschillen van mening over de wijze van herstel. Volgens de ondernemer weigert de VvE ten onrechte haar medewerking. De onderaannemer biedt zes jaar garantie op het herstelwerk. Volgens de VvE heeft de door de VvE ingeschakelde deskundige negatief geadviseerd over de uitvoering van herstel zoals aangeboden door de ondernemer.

De arbiters achten de klacht gegrond  en zullen de ondernemer veroordelen tot herstel binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak. De arbiters volgen de deskundige in zijn standpunt dat het handmatig aanbrengen van een verflaag eveneens een goede oplossing is en nemen daarbij in acht de garantstelling die door de onderaannemer is aangeboden. Deugdelijk herstel houdt naar het oordeel van de arbiters onder andere in dat de loslatende poedercoating zodanig dient te worden verwijderd dat er geen zichtbare randen e.d. onder de nieuw aan te brengen verflaag ontstaan, hetgeen bij de proefopstelling wel het geval was. De ondernemer mag in zoverre de herstelmethode bepalen maar de uitkomst moet voldoen aan de eis van goed en deugdelijk werk/eisen vanuit de garantieregeling.

Het is niet aan de VvE om op voorhand een mening te hebben over een herstelmethode en/of een nadere garantstelling te verlangen. De ondernemer bepaalt welke herstelmethode hij hanteert en – alhoewel de arbiters begrip hebben voor de wens van de VvE om te komen tot een verlenging van de garantietermijn of afgifte van een schriftelijke garantie –  hebben partijen hierover in de overeenkomst of in de garantieregeling géén aanvullende afspraken gemaakt.

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne. Naar het oordeel van de arbiters valt fabrieksmatig aangebrachte coating niet onder schilderwerk, waarop een verkorte garantietermijn van 1 jaar van toepassing is. Op grond van artikel 1.1. van de garantieregeling bedraagt de garantietermijn 6 jaar. Nu niet voldaan is aan artikel 6.2. van de garantienormen en komt de VvE een beroep op de garantieregeling toe.

Klacht 11. Blauwe platen in de toren slaan wit uit
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“De blauwe platen in de toren zijn van het merk [merknaam] type [naam van het type]. Dit is een cementgebonden houtvezelplaat met een glad oppervlak en voorzien van een primer en in dit geval in de fabriek afgeschilderd in een lichtblauwe kleur. Deze afwerklaag is evenals het overige schilderwerk onderhoudsgevoelig. Ondergetekende is van mening dat het wit uitslaan van de platen het gevolg is van het verweren van de verflaag, als gevolg van achterstallig onderhoud.”

De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van de beoordeling van de klacht door de deskundige en nemen dit oordeel over. Het verweren van de verflaag behoort tot het onderhoud van de VvE. De klacht wordt afgewezen.

Toetsing aan garantieregeling
De garantieregeling sluit in bijlage A, artikel 2.9, verkleuring, oppervlaktewerking en vlekvorming van materialen uit.

Klacht 12. Roestvorming lichtarmaturen balkons
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“De opbouwarmaturen ter plaatse van de balkons van de appartementen zijn van het merk [merknaam] en type [naam van het type] en zijn, voor zover kon worden achterhaald, door de producent bedoeld als binnen armatuur. Hier wordt met name gedoeld op de elektrotechnische componenten. Het betreft een IP20 armatuur, waarbij de 0 betekent “geen bescherming tegen water”. De behuizing bestaat, voor zover kan worden waargenomen uit gepoedercoat metaal. De armaturen zijn aangebracht onder balkons en komen niet direct in aanraking met water. De VvE heeft geen onvolkomenheden gemeld met betrekking tot de elektrotechnische componenten.
Wel lijkt het aannemelijk dat bij de productie van de behuizing geen rekening is gehouden met aantasting door vocht, als condens e.d. Door de VvE is tijdens de inspectie één armatuur op één van de balkons van de appartementen getoond waarvan de behuizing corrosie sporen vertoont (foto 13). De VvE kon tijdens de inspectie niet aangeven bij hoeveel armaturen er sprake is van corrosie.
Ondergetekende is van mening dat er van mag worden uitgegaan dat armaturen toegepast in een buitensituatie niet binnen een periode van 6 jaar aangetast worden door vocht. Voor wat betreft het aangetaste armatuur kan op grond van het bovenstaande worden gesteld dat het armatuur niet geschikt is voor het doel waarvoor het is bestemd.”

De ondernemer heeft ter zitting aangevoerd dat het type armatuur geschikt is voor toepassing buiten, mits deze geborgd zit in het plafond.

De arbiters stellen vast dat de klacht betrekking heeft op één armatuur , althans door de VvE onvoldoende is onderbouwd dat er sprake is van roestvorming bij meerdere armaturen. Er is onvoldoende komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek. De toepassing van een binnenarmatuur in een buitensituatie is mogelijk discutabel, maar er zijn geen feitelijke klachten gesteld en elektrotechnisch is er geen sprake van een onveilige situatie. De klacht wordt afgewezen.

Klacht 13. Niet weglopen hemelwater uit afvoergoot appartementen toren
De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende rapporteert:
“ Ten gevolge van het doorbuigen van de betonplaten blijft er echter water staan in de het midden van de goten (foto 14) terwijl de afvoer is gesitueerd aan het einde van de betreffende betonplaat. De hoeveelheid water, meer dan 1 cm, is zodanig veel dat dit gedurende langere tijd in de goot blijft staan. Dit kan leiden tot een voor de gezondheid nadelige situatie, in de vorm van ongedierte en vervuiling.”

De arbiters gaan – in afwijking van het deskundigenrapport – niet mee in de beredenering dat er sprake is van een gevaar voor de gezondheid zoals bedoeld in het Bouwbesluit. Zij stellen vast dat het niet weglopen van het water geen lekkages oplevert. De arbiters achten herstel disproportioneel in verhouding tot de klacht. De arbiters wijzen de klacht af.

Dwangsom
De VvE heeft een dwangsom gevorderd voor iedere dag dat de ondernemer in gebreke blijft met herstel. De arbiters zien, gelet op de welwillende houding van de ondernemer, onvoldoende aanleiding en noodzaak voor het opleggen van een dwangsom. Niet-nakoming ligt niet in de lijn der verwachting.

Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.

Buitengerechtelijke kosten
De arbiters overwegen dat zij slechts in bijzondere gevallen over gaan tot vergoeding van kosten die zijn gemaakt voor alleen een buitengerechtelijke afdoening. De arbiters achten in dit geval geen bijzondere omstandigheden aanwezig om een vergoeding van deze kosten toe te wijzen, zulks nog daargelaten dat deze kosten niet nader zijn onderbouwd. Dat er sprake is van deskundigenkosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet komen vast te staan.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de VvE aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van zijn klacht, overwegen de arbiters als volgt. Aan de klacht over de glaspanelen (waarin de VvE deels in het gelijk wordt gesteld) wordt door de arbiters het meeste gewicht toegekend. Zes klachten zijn ingetrokken. Ten aanzien van 3 klachten (2 deels) wordt de VvE in het gelijk en voor de overige van de in totaal 8 klachten in het ongelijk gesteld. De arbiters stellen vast dat de VvE aldus voor 25% in het gelijk wordt gesteld en zullen bepalen dat de VvE het klachtengeld niet retour ontvangt.

Gelet hierop wordt als volgt beslist.

Beslissing

De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:

I. verklaren zich bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst;

II. stellen vast dat de klachten 1/2/4/6/10/14 door de VvE zijn ingetrokken;

III. veroordelen de ondernemer inzake klacht 5 (deels) zoals hiervoor bepaald, klacht 8 (deels) zoals hiervoor bepaald, klacht 9 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en de verplichtingen vanuit de aannemingsovereenkomst, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen, voor zo¬ver deze inmid¬dels niet al naar be¬horen zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk bin¬nen drie maanden na dag¬tekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd;

IV. stellen vast dat de VvE terzake klacht 9 een beroep op de Garantieregeling toekomt en terzake andere klachten komt de VvE geen beroep toe zoals hiervoor bepaald;

V. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de VvE zal worden terugbetaald;

VI. wijzen het meer of anders gevorderde af.

Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Utrecht op 1 februari 2016.