Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Schadevergoeding
Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
109162
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij behorende Modules (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De gebruikte gevelsteen is zonder overleg met de consument gewijzigd van [type steen) (bonte steen) naar [ander type steen] (oranje rode steen). Het is een, volgens de consument, niet noodzakelijke wijziging geweest. De ondernemer had een kleur dichter in de buurt van de oorspronkelijke steen kunnen kiezen. De kleur van de gevelsteen vloekt nu met de kleur van de gevelsteen van de buren; zij hebben bordeaux rode stenen.
De consument verlangt dat de gevelstenen worden gewijzigd in een kleur die dichter in de buurt komt van de afgesproken steen en die wel in het plaatje van het straatbeeld past. Indien dat niet mogelijk is, verlangt de consument vervangende schadevergoeding.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De woning van de consument zou worden uitgevoerd in een bronsgroene baksteen. Er zou gebruik gemaakt worden van twee typen bakstenen: [type baksteen] en de [ander type baksteen]. Tijdens de bouw bleek dat deze beide type stenen niet meer voldoende op voorraad waren in de kleur bronsgroen en ook niet meer geproduceerd werden. De ondernemer is daarop met de leverancier en de architect van het project in overleg getreden over een alternatieve kleur baksteen waarvan de beide typen baksteen voldoende op voorraad waren. Teneinde de uitstraling van het project te waarborgen is een baksteen gekozen van hetzelfde formaat en in een kleur die geen afbreuk doet aan de uitstraling van het project, namelijk Violente.
De ondernemer is van mening dat hij met toepassing van de Violente bakstenen een zeer passende oplossing heeft gevonden en deze terecht heeft toegepast. In artikel 19 van de aannemings¬overeenkomst is bepaald dat kleuren, materialisering en de opzet van (de buitenzijde van) de woning nog kunnen wijzigen. De toegepaste, gewijzigde kleur was een tijdens de uitvoering noodzakelijk gebleken wijziging en doet bovendien geen afbreuk aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en/of bruikbaarheid van de woning.
Ingevolge artikel 3 van de toepasselijke algemene voorwaarden van het SWK dienen wijzigingen ten minste twee weken voor oplevering te worden gemeld. Op 12 november 2015 heeft de ondernemer een erratum aan de consument toegezonden waarin de gewijzigde baksteen is vermeld. Dat was ruimschoots op tijd.
Het betrof een toelaatbare wijziging. Van een oplevergebrek is geen sprake.
De klacht van de consument ziet alleen op de kleur van de toegepaste bakstenen en is aldus esthetisch van aard. Esthetische kwesties zijn uitgesloten van de SWK garantie. De ondernemer verwijst naar artikel 2.21 van het Garantiesupplement – Module 1E.
De onderhavige kwestie leent zich niet voor herstel of schadevergoeding. Herstel is in beginsel niet mogelijk. De stenen zijn nog steeds niet leverbaar en zullen ook niet meer leverbaar worden aangezien ze niet meer geproduceerd worden. Herstel staat bovendien in geen verhouding tot het belang dat de consument daarbij heeft. De woning van de consument zou grotendeels gesloopt moeten worden en opnieuw opgebouwd, hetgeen in geen enkele verhouding staat tot de gestelde klachten die slechts esthetisch van aard zijn. Ook zouden de andere woningen in het project afgebroken en herbouwd moeten worden.
Bovendien is niet bekend welke kleur stenen dan als alternatief zouden moeten gelden en of dit volgens de architect acceptabel is voor de uitstraling van het gehele project, terwijl vast staat dat dit nu wel het geval is met de huidige toegepaste stenen.
Een vervangende schadevergoeding is niet aan de orde nu gesteld noch gebleken is van enige schade aan de zijde van de consument.
De ondernemer verzoekt de arbiters de vorderingen van de consument af te wijzen en de kopers te veroordelen tot het schriftelijk instrueren van de notaris dat de bankgarantie dient te vervallen binnen 5 kalenderdagen na de uitspraak in dit geschil en te oordelen dat de kopers een dwangsom verbeuren van € 500,–, althans een nader door de arbiters in redelijkheid te bepalen bedrag per dag dat deze verplichting niet wordt nagekomen. Daarnaast verzoekt de ondernemer de kopers te veroordelen tot vergoeding van de wettelijke rente over het bedrag van de bankgarantie, vanaf 28 april 2016 tot aan de datum dat de bankgarantie is vervallen, aangezien kopers ten onrechte gebruik maken van het opschortingsrecht als bedoeld in artikel 13 van de algemene voorwaarden behorende bij de overeenkomst.
Behandeling van het geschil
Op 30 juni 2017 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument werd ter zitting bijgestaan door haar partner, [naam partner]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger] projectleider en bijgestaan door [naam kantoorgenote], kantoorgenote van [naam gemachtigde]
Ter zitting heeft de consument nog het volgende aangevoerd.
Als de consument vooraf hadden geweten dat de woning deze gevelsteen zou krijgen, dan hadden zij en haar partner de woning niet gekocht. De consument ging er van uit dat het uiterlijk van de woning niet mocht worden aangepast. De consument weet dat de bronsgroene gevelstenen nu niet meer beschikbaar zijn. Destijds heeft de consument onderzoek gedaan en toen waren de gevelstenen nog wel beschikbaar. De consument vraagt zich af waarom op de tekeningen met revisies, de laatste van 22 juni 2015, de gevelstenen niet zijn gewijzigd.
Ter zitting is namens de ondernemer nog het volgende aangevoerd.
De ondernemer heeft vooral vertrouwen in de architect om mee te ontwikkelen en te ontwerpen. Er heeft geen overleg plaatsgevonden met de kopers. De architect is benaderd omdat het in het gehele project moest passen. Het betreft een smalle steen die niet in veel kleuren in beschikbaar is. Dat maakt de keuze beperkter.
Op grond van artikel 19 van de aannemingsovereenkomst was de ondernemer bevoegd de kleur van de gevelsteen te wijzigen nu deze wijziging noodzakelijk was. Toen de gevelsteen niet meer beschikbaar bleek te zijn is contact opgenomen met de architect en gezocht naar een gepaste oplossing. Tegelijkertijd liepen gesprekken met potentiele kopers. De woning van de consument is weliswaar verkocht in mei 2015, maar het is niet zo dat toen het gehele project pas van start ging. Er was nog geen erratum aangebracht. De kopers konden dus niet weten dat de kleur van de gevelsteen was aangepast.
Het is moeilijk om van de keuze van de architect af te wijken gelet op de auteursrechten. [naam ondernemer] kan niet in strijd met de architect handelen. Als deze kleur voor de consument zo belangrijk was, dan had zij dit in de voorfase moeten aangeven.
Uitgangspunten
In de op 26 mei 2015 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 28 januari 2016 opgeleverd.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [nummer certificaat].
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
In januari 2015 is de ondernemer ermee bekend geworden dat de gevelsteen [type baksteen] en [ander type baksteen] niet meer leverbaar was in de kleur bronsgroen. De ondernemer heeft daarop contact opgenomen met de architect van het project. Bij brief van 14 oktober 2015 heeft de architect ingestemd met de alternatieve kleur Violente.
Op 26 mei 2015 heeft de consument de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst ondertekend. Hierin is geen melding gemaakt van het niet voorradig zijn van de gevelsteen die in de brochure en op de tekeningen is vermeld. Ook daarna is de consument hierover niet geïnformeerd. Toen de consument op de bouwplaats zag dat een andere gevelsteen werd gebruikt en de ondernemer hierop aanspraak is aanvankelijk een reactie uitgebleven. De bouw werd voortgezet. Pas bij erratum van 12 november 2015 is de consument over de gewijzigde gevelsteen geïnformeerd.
De ondernemer heeft een beroep gedaan op artikel 19 van de aannemingsovereenkomst. Dit artikel luidt:
De architect overlegt met (de adviseur van) het bevoegd gezag ter zake van de welstandsaspecten / stedenbouwkundige aspecten van het project. Dit betreft onder meer de kleuren / materialisering / opzet van de (buitenzijde van de) gebouwen/woning(en) waaronder mede begrepen de afwerking van de deuren, de ramen en de kozijnen. De kleurimpressies / materialisering / opzet zoals weergegeven in de verkoopdocumentatie / het verkoopmagazine kunnen derhalve nog wijzigen. Een en ander voor over dit niet in strijd is met de artikelen 2 en 3 van de Algemene Voorwaarden.
De arbiters overwegen dat de ondernemer tevergeefs een beroep doet op de inhoud van deze bepaling. Naar zijn aard en strekking ziet genoemd artikel op overleg tussen de architect en het bevoegd gezag. Niet gesteld noch gebleken is dat de wijziging in de kleur van de gevelsteen van de onderhavige woning zijn grondslag heeft in welstands- of stedebouwkundige aspecten van het bouwproject.
Toetsing aan de aannemingsovereenkomst
Van een noodzakelijke wijziging tijdens de bouw als bedoeld in artikel 3 van de algemene voorwaarden behorende bij de aannemingsovereenkomst is niet gebleken. De ondernemer was immers in januari 2015 reeds bekend met het niet voorradig zijn van de bronsgroene gevelstenen, zodat ten tijde van het aangaan van de overeenkomst met de consument geen sprake was van een wijziging waarvan de noodzakelijkheid eerst tijdens de uitvoering zou blijken. Zonder de consument over de wijziging vóór of ten tijde van het aangaan van de overeenkomst deugdelijk te informeren of met de consument in overleg te treden welke alternatieven aanwezig waren, is de ondernemer eenzijdig van de met de consument gesloten overeenkomst afgeweken en heeft hij gekozen voor de kleur Violente. Dat de architect in de wijziging toestemde doet daaraan niet af, nu de architect in de verhouding ondernemer – verkrijger geen partij is. De ondernemer komt derhalve geen beroep op artikel 3 van de algemene voorwaarden toe.
Aldus is sprake van een toerekenbare tekortkoming. De kleur is dermate afwijkend van hetgeen partijen zijn overeengekomen, dat dit als nadelig voor de consument kan worden aangemerkt. De nieuwe kleur heeft afbreuk gedaan ten opzichte van het oorspronkelijke beeld dat de consument van de gevel van zijn woning mocht verwachten. De consument heeft aangegeven de nu gekozen kleur niet mooi te vinden. Niet valt in te zien waarom de ondernemer niet heeft kunnen kiezen voor een kleur gevelsteen die dichterbij de oorspronkelijke kleur bronsgroen kwam.
Arbiters wijzen het primair door de consument gevorderde – herstel – evenwel af. Herstel zou betekenen dat de woning van de consument grotendeels zou moeten worden gesloopt en dat voert te ver.
De arbiters zien wel aanleiding de consument een vervangende schadevergoeding toe te kennen omdat zij niet gekregen heeft waarop zij aanspraak kon maken. De arbiters zoeken voor de hoogte van deze schadevergoeding aansluiting bij het restantbedrag waarvoor nog de bankgarantie geldt (5% van de aanneemsom). De arbiters bepalen in redelijkheid en billijkheid dat de consument een schadevergoeding toekomt van € 6.500,–.
Gelet op het hiervoor gegeven oordeel, zullen de vorderingen van de ondernemer als in haar verweerschrift omschreven, worden afgewezen.
Toetsing aan de garantieregeling
De geleverde gevelsteen is deugdelijk en geschikt voor het doel waarvoor ze is bestemd. De kleur van de gevelsteen dient te worden beschouwd als een esthetische kwestie als bedoeld in artikel 2.21 van Module 1E behorende bij garantieregeling welke is uitgesloten van de garantieregeling. De consument komt geen beroep op de garantieregeling toe.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt.
De arbiters stellen vast dat de consument aldus voor 100% in het gelijk wordt gesteld en zullen op grond van het Reglement bepalen dat de consument het klachtengeld retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 6.500,- binnen 14 dagen na de verzenddatum van dit vonnis.
stellen vast dat de consument niet een beroep op de Garantieregeling toekomt.
stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald.
wijzen af het meer of anders gevorderde.
Dit arbitrale vonnis is gewezen te Den Haag op 26 juli 2017 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.