Bewoner krijgt schadevergoeding na negen jaar lekkageproblemen

Commissie: Garantiewoningen Categorie: lekkage Jaartal: 2026
Soort uitspraak: arbitraal vonnis Uitkomst: gegrond Referentiecode: 1312303/1324375

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Deze zaak gaat over een consument die jarenlang te maken had met terugkerende lekkages in zijn woning. De problemen begonnen kort na de oplevering van de woning in 2016 en leidden vooral tot ernstige vochtproblemen in de slaapkamer van zijn zoon. Volgens de consument was de kamer hierdoor lange tijd niet bruikbaar, waardoor sprake was van gederfd woongenot. Hoewel de ondernemer in de loop der jaren meerdere herstelpogingen had gedaan, keerden de lekkages steeds terug. Tijdens de procedure bleek dat de meest recente herstelwerkzaamheden het probleem waarschijnlijk hadden opgelost. De arbiters oordeelden dat de consument terecht had geklaagd, omdat vaststond dat de lekkages ongeveer negen jaar hebben geduurd en het woongenot daardoor aanzienlijk was verminderd. De slaapkamer kon periodes niet normaal worden gebruikt en de langdurige overlast kwam voor rekening van de ondernemer. Wel vonden de arbiters dat de consument de hoogte van zijn gevorderde schadevergoeding onvoldoende had onderbouwd, omdat deze was gebaseerd op hypotheeklasten, terwijl dat geen geschikte maatstaf is voor schade door verminderd woongenot. Daarom stelden zij de schadevergoeding naar redelijkheid vast op € 5.000,-. Daarnaast moet de ondernemer de resterende schade en gevolgschade herstellen volgens het advies van de deskundige. Het verzoek om een dwangsom werd afgewezen, omdat de ondernemer steeds bereid was geweest herstelwerkzaamheden uit te voeren. De klacht werd volledig gegrond verklaard. De consument ontvangt een schadevergoeding van € 5.000,- en krijgt ook het betaalde klachtengeld terug.

De volledige uitspraak

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van geschil

Het geschil betreft een door de consument gevorderde schadevergoeding voor gederfd woongenot als gevolg van een lekkage.

Behandeling van het geschil

Op 13 mei 2026 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. K.E. Heins, fungerend als (plaatsvervangend) secretaris.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting was de consument en diens echtgenote aanwezig, bijgestaan door mr. (naam). Namens de ondernemer was verschenen de heer (naam) en de heer (naam) (jurist). De heer (naam), medewerker bij de Geschillencommissie, heeft de hoorzitting, nadat bijzondere toegang was verleend, als toehoorder bijgewoond.

Standpunt van consument

Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument heeft een woning laten bouwen door de ondernemer. Deze is op 14 juli 2016 opgeleverd. Kort na de oplevering is er sprake geweest van een lekkage. In de afgelopen jaren zijn er telkens pogingen ondernomen om tot herstel over te gaan, maar dit heeft niet het gewenste resultaat gehad. De lekkages deden zich telkens weer voor. Dit heeft gezorgd voor een zeer ongezond leefklimaat in de woning en met name in de slaapkamer van de zoon. De zoon van de consument heeft de slaapkamer als gevolg van het een en ander geruime tijd niet kunnen gebruiken in verband met gezondheidsrisico’s.

De consument vordert herstel van het gebrek onder verbeurte van een dwangsom en met garantie op het uitgevoerde werk. Daarnaast vordert de consument een aanvullende schadevergoeding van € 13.175,33 wegens gederfd woongenot.

Ter zitting heeft de consument, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegelicht.
De consument merkt op dat het erop lijkt dat de lekkage is verholpen. Er hebben negen jaar lang diverse herstelwerkzaamheden plaatsgevonden waardoor de slaapkamer niet kon worden gebruikt. Uit de foto’s in het deskundigenrapport blijkt dat er sprake is van grote vochtplekken. De kamer was in zijn geheel niet leefbaar als gevolg van de lekkages. De zoon van de consument kan vanwege de vochtplekken niet in de slaapkamer verblijven, maar sliep in een andere kamer. Aldus is sprake van gederfd woongenot, en gelet op deze omstandigheden is een schadevergoeding op zijn plaats. Dat blijkt ook uit de rechtspraak van de Hoge Raad. De consument wijst in dit kader ook op een uitspraak van de commissie met referentiecode 246267/282373. Het causaal verband is gegeven. Het gebrek komt immers voor risico en rekening van de ondernemer, en de schade is een direct gevolg van dit gebrek. Met betrekking tot de hoogte van de schadevergoeding is aansluiting gezocht bij de hypotheeklasten. Daarbij is rekening gehouden met de grootte van de onbruikbare slaapkamer ten opzichte van de gehele woning.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer stelt dat zij zich gedurende het gehele traject coöperatief heeft opgesteld en uiteindelijk een duurzame oplossing heeft gerealiseerd. De ondernemer wijst in dit kader op de rapportage van de deskundige van de Geschillencommissie. De ondernemer stelt dat de lekkage een technisch complex probleem betrof. Het feit dat meerdere herstelpogingen nodig zijn geweest, is niet het gevolg van nalatigheid of onwil, maar van de objectieve technische complexiteit van de lekkage in combinatie met de specifieke dakconstructie. De ondernemer benadrukt dat zij na iedere melding onderzoek heeft laten verrichten en herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, waarna de klachten telkens voor langere tijd zijn uitgebleven.

De ondernemer stelt zich ten aanzien van het verzoek tot schadevergoeding primair op het standpunt dat dit moet worden afgewezen, omdat er gelet op het herstel dat heeft plaatsgevonden geen grondslag is voor een aanvullende schadevergoeding, de berekeningswijze juridisch onjuist is en er sprake is van onvoldoende causaal verband. Daarnaast stelt de ondernemer dat de consument niet concreet heeft onderbouwd in hoeverre de betreffende slaapkamer feitelijk niet kon worden gebruikt. Evenmin is medische documentatie overgelegd waaruit blijkt dat daadwerkelijk gezondheidsschade is ontstaan. De ondernemer merkt in dit kader bovendien op dat bij bezoeken aan de woning is geconstateerd dat de mechanische ventilatie was uitgeschakeld. Subsidiair stelt de ondernemer zich op het standpunt dat de schadevergoeding aanzienlijk dient te worden gematigd.

De ondernemer verzoekt de arbiters het verzoek tot oplegging van een dwangsom af te wijzen. De ondernemer wijst er in dit kader op dat zij herstel nooit heeft geweigerd.

Ter zitting heeft de ondernemer, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegelicht.
De ondernemer erkent dat het een langdurig probleem is geweest. De ondernemer benadrukt echter dat zij na elke melding in actie zijn gekomen. Er dient nog het een en ander te worden hersteld, en daar willen wij graag mee aan de slag gaan. De ondernemer stelt geprobeerd te hebben er met de consument uit te komen, maar dat dit niet is gelukt.

Deskundigenrapport

De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer H.J. Doosje (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 17 maart 2026 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.

Uitgangspunten

Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 13 juli 2015 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en), zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 14 juli 2016 opgeleverd.

Ook is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de garantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de garantieregeling.

Beoordeling van het geschil

De arbiters overwegen het volgende.

Tussen de partijen is niet in geschil dat er gedurende een lange periode – ongeveer negen jaren – sprake is geweest van een (telkens terugkerende) lekkage in de woning van de consument. Ook is niet in geschil dat de klacht thans, na de meest recente herstelwerkzaamheden door de ondernemer, verholpen lijkt te zijn. Dit wordt bevestigd door de deskundige. De arbiters zullen de klacht dan ook gegrond verklaren en tot beoordeling van de vordering tot schadevergoeding overgaan.

Verzoek tot schadevergoeding

De arbiters stellen vast dat de consument bij de vordering tot schadevergoeding het oog heeft op vergoeding wegens gederfd woongenot als materiële schade. Een dergelijke vordering van een bewoner die eigenaar is van een woning, is volgens de Hoge Raad in principe mogelijk (vgl. HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, r.o. 2.12.2):

“Eenieder heeft recht op ongestoord woongenot. Het aantasten van het woongenot van een ander door overlast of hinder, is onrechtmatig als de overlast of hinder wat hevigheid betreft boven een bepaald niveau uitkomt. De bepaling van dat niveau hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard, de ernst en de duur van de overlast of hinder.”

Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken volgt dat de consument gedurende een lange periode van in totaal negen jaren, herhaaldelijk te maken heeft gehad met lekkages die het gevolg zijn van een gebrek van de ondernemer.
De lekkages hebben tot grote vochtplekken in de slaapkamer van de zoon van de consument geleid. Hierdoor is de slaapkamer (periodes) onbruikbaar geworden, en moest de zoon van de consument herhaaldelijk in een andere kamer verblijven.

De arbiters zijn gelet op het voorgaande van oordeel dat de overlast waarover een vergoeding wordt gevorderd een dermate hevigheid heeft gehad, dat het woongenot onrechtmatig is aangetast. Daarbij achten de arbiters met name van belang de lange periode – negen jaren – waarin de lekkage zich heeft voorgedaan. Dat de lekkage zich in die negen jaren niet steeds even urgent heeft voorgedaan, doet aan dit oordeel niets af. Evenmin doet aan het oordeel af dat de ondernemer regelmatig herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd of dat het probleem technisch complex zou zijn. Dit laatste ligt in de risicosfeer van de ondernemer. Een schadevergoeding wegens gederfd woongenot is naar het oordeel van de arbiters daarom redelijk.

De arbiters zijn van oordeel dat de door de consument aangedragen berekening voor het vaststellen van de hoogte van het bedrag aan schadevergoeding niet in zijn geheel passend is. Hiervoor is in de eerste plaats van belang dat in de berekening van de consument een gedeelte aflossing van de hypotheek wordt gevorderd. Aflossingen kunnen echter niet als schade worden aangemerkt. Aflossing is namelijk geen prijs die wordt betaald voor het gebruik van de woning of voor het woongenot als zodanig. Door af te lossen vermindert de consument zijn schuld. Hierdoor stijgt het vermogen. De aflossing leidt daarom niet tot een vermogensnadeel dat door de lekkages is ontstaan. Op de tweede plaats wordt in de berekening van de consument een deel van de hypotheekrente gevorderd. Ook het rentebestanddeel van de hypotheeklasten vormt geen geschikte maatstaf voor de begroting van de schade. Hypotheekrente is de vergoeding die de consument aan de geldverstrekker betaalt voor het ter beschikking stellen van geleend geld. Die rente houdt verband met de financiering van de aankoop of bouw van de woning, en slechts indirect met het woongenot dat de consument aan de woning ontleent. De omstandigheid dat een gedeelte van de woning gedurende een bepaalde periode niet normaal bruikbaar was, brengt daarom niet zonder meer mee dat een evenredig gedeelte van de hypotheekrente als tevergeefs gemaakte kosten kan worden aangemerkt. De rente zou immers ook zonder het gebrek verschuldigd zijn geweest. Daarbij komt dat hypotheekrente als begrotingsmaatstaf tot willekeurige uitkomsten zou leiden. Een eigenaar die zijn woning zonder hypothecaire financiering heeft verworven, of die zijn hypothecaire lening inmiddels geheel heeft afgelost, zou bij dezelfde gebruiksbeperking niet minder woongenot missen dan een eigenaar met een hoge hypotheekschuld. Omgekeerd zou een eigenaar met een hoge rente of ongunstige financieringsvoorwaarden niet reeds daarom meer schade lijden dan een eigenaar met een lage rente of gunstige voorwaarden. De omvang van het gemiste woongenot wordt bepaald door de aard, ernst en duur van de gebruiksbeperking van de woning, niet door de wijze waarop de consument de woning heeft gefinancierd.

De arbiters verwerpen daarom de hypotheeklasten, zowel wat betreft aflossing als wat betreft rente, als grondslag voor de schadebegroting. Dat betekent niet dat het langdurig gemis van het normale gebruik van de slaapkamer zonder betekenis is. Doordat de lekkage naar het oordeel van arbiters ertoe heeft geleid dat het woongenot gedurende een aanzienlijke periode is verminderd op een wijze die de consument niet hoefde te dulden, kan daarin een voor vergoeding in aanmerking komend nadeel zijn gelegen. De begroting daarvan moet echter aansluiten bij de objectieve vermindering van de gebruikswaarde van de woning. In de rechtspraak over gederfd woongenot is daarvoor als aanknopingspunt aanvaard het verschil tussen de marktconforme huurwaarde van de woning zonder de relevante gebruiksbeperking en de marktconforme huurwaarde van de woning met die gebruiksbeperking.
De consument heeft echter geen gegevens verstrekt aan de hand waarvan dat verschil kan worden vastgesteld. Hoewel de schade daarom niet begroot kan worden, beschikken arbiters over voldoende gegevens om de schade te schatten.

De arbiters zijn van oordeel dat een bedrag van € 5.000,- gelet op de aard, omvang en duur van de lekkage redelijk en billijk is. Daarbij hebben zij rekening gehouden met voornoemde aspecten, maar ook met het aantal woonoppervlak van de ruimte waarin de lekkage zich bevond ten opzichte van het totale woonoppervlak. Het door de consument meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Herstelwerkzaamheden
De arbiters hebben er nota van genomen dat de ondernemer zich ter zitting bereid heeft verklaard de gevolgschade en de beschadigingen aan de gevelbeplanting te herstellen conform het hersteladvies van de deskundige.

Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht gegrond zal worden verklaard en dat € 5.000,- aan schadevergoeding wordt toegewezen aan de consument. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen. De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel van het gebrek en de gevolgschade, met inachtneming van het hersteladvies zoals weergegeven in het deskundigenrapport van de commissie.

Garantieregeling
De geldvordering in dit geschil valt buiten de reikwijdte van de garantieregeling.

Klachtengeld
De consument wordt voor 100 % in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Dwangsom
De consument heeft een dwangsom gevorderd voor elke dag dat de ondernemer in gebreke blijft met herstel. De arbiters zien onvoldoende aanleiding en noodzaak voor het opleggen van de verzochte dwangsomveroordeling. De arbiters overwegen hiertoe dat uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken voldoende blijkt dat de ondernemer steeds adequaat op de meldingen van de consument heeft gereageerd. Daarnaast heeft de ondernemer zich ter zitting bereid verklaard de gevolgschade te herstellen en bovendien op zitting toestemming gevraagd én gekregen van de consument om direct met het herstel aan te vangen.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

verklaren de klacht van consument gegrond;
veroordelen de ondernemer om, binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, een bedrag van € 5.000,- aan schadevergoeding aan de consument te betalen;
veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige van de commissie is gerapporteerd in het deskundigenrapport, uit te voeren binnen zes weken na de datum van dit vonnis;
bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt;
wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd.